2019年7月晋中市榆次区房地产市场分析报告

admin1年前 (2024-09-29)晋中产业信息104

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　　提要：2019 年 7 月晋中市榆次区土地市场总体呈现出供过于求的现象，成交的土地多位于大学城片区，且成交楼面地价较高。新建商品住宅市场表现却是平淡中暗藏躁动，供应面积近三个月连续下滑，成交面积也有所下降，成交均价在年后连续上涨，预期如果住宅市场需求得不到满足就将导致房价继续上涨。一、土地市场 1.1.晋中市榆次区土地供求情况

　　2019 年 7 月晋中市榆次区土地市场供应 6 宗土地，面积共计 38.13 万㎡，是 6 月供应面积的 2 倍；2019 年 7 月晋中市榆次区土地市场成交 2 宗土地，面积共计 1.75 万㎡，环比减少 74.1%，同比下降 8%。 1.2.晋中市榆次区土地供求结构

　　2019 年 7 月晋中市榆次区土地供应三类用地，其中工业用地占全部土地供应面积比值最大，达 69%，商住用地占比最低，为 7%。 2019 年 7 月晋中市榆次区土地成交两类用地，其中商业用地占比最大，达 77%。 1.3.晋中市榆次区重点地块成交情况

　　2019 年 5-7 月晋中市榆次区成交住宅类土地均为商住用地，基本分布在榆次老城区、大学城片区和工业园区。土地成交总金额达 9.2 亿元，其中 5 月成交总额 6.5 亿元，6 月成交总额 2.7 亿元，7 月成交总额为零。成交面积最大的是宗地编号 JZGT2019T01、JZGT2019T02 两个地块，均位于榆次工业园区，同被山西山江村房地产开发有限公司拿下，合计面积 10.5 万㎡。楼面地价最高的是宗地编号 GK2017-8 的地块，位于大学城南端，与晋中恒大华府相邻，楼面地价为 4193 元/㎡。楼面地价最低的是宗地编号 JZGT2019T14 的地块，仅为 702 元/㎡，位于大学城北边，临近武宿机场和苏宁物流园。 1.4.晋中市榆次区土地市场总结 2019 年 7 月晋中市榆次区土地市场总体呈现出供过于求的状态，主要表现为工业用地供应面积较大，住宅用地供应低迷，商业用地成交较好；成交的土地多位于大学城片区，且成交楼面地价较高，具体情况如下：（1）本月晋中市榆次区土地市场整体供过于求，其中工业用地的供应面积占全部土地的比重最大，其次是科教用地，主要是由于晋中市城市规划对土地市场结构进行的调整，在 2017 年晋中市市政府颁发的《城市总体规划报告》中指出要坚持节约和集约利用土地，严格控制新增建设用地。近两年榆次区商贸物流、制造业基地、高等学校等领域发展较为快速，那么以工业、科教为主的土地供求结构自然也是符合城市建设的。（2）本月晋中市榆次区成交楼面地价表现为以大学城片区为中心向周边递减的价格模式，这主要是由于榆次区大学城片区建设了众多的大学院校，而一个地区的经济发展，最重要的就是人才。在晋中市大力发展的当下，只有不断扩大城市规模、发展交通、增大就业力度等才能留住人才，发展地区经济。众所周知，大学城周边还聚集了许多高端品牌开发商开发的

　　项目以及成熟的商业综合体，如奥莱、万达广场等，庞大的消费经济及就业前景共同推动了大学城片区商业、住宅的开发建设，因此该片区已经成为了晋中市的一大光环领域。（3）本月在成交的土地中，开发商均源自于晋中市本土企业，这就有可能存在内部需求不足、土地资源利用不周的问题。虽然入驻晋中市的大型房地产开发商不在少数，但仍呈现出土地市场需求低迷的现象。据悉，在去年底众品牌开发商对晋中市房地产投资的前景表示碍于房地产开发融资的限制，开发商不敢大展拳脚，因此土地市场成交低迷是短期的不景气还是长期的缺乏竞争力，需进一步跟进。（4）晋中市榆次区近三个月土地供求存在一定的不匹配现象。土地供求的不平衡主要体现在土地用途的不匹配，虽然晋中市在定下城市发展基调后一直向着该方向努力前行，但是依据楼查查监测数据显示目前确实有大量的住宅市场所需，但是住宅类土地供应却很少，土地市场和新建商品住宅市场存在着一定偏差，这将可能导致后期住宅市场供应不足，房价上涨等一系列后果。二、房产市场 2.1 晋中市榆次区新建商品住宅供求面积

　　2019 年 7 月晋中市榆次区新建商品住宅供应面积 5.7 万㎡，环比下降 81%，同比下降 36%。 2019 年 7 月晋中市榆次区新建商品住宅成交面积 19.71 万㎡，环比下降 53%，同比下降 33%。 2.2 晋中市榆次区新建商品住宅销售情况及均价走势

　　2019 年 7 月晋中市榆次区新建商品住宅销售套数 1577，环比下降 55%，同比下降 33%，销售总金额 15.78 亿元，环比下降 50%，同比下降 18%。

　　2019 年 7 月晋中市榆次区新建商品住宅均价 8004 元/㎡，环比上涨 7%，同比上涨 22%。 2.3 晋中市榆次区新建商品住宅成交面积结构

　　2019 年 7 月晋中市榆次区成交主力面积在 120-140 ㎡之间，共计 761 套，环比减少 30%，同比上涨 21%。本月，晋中市榆次区面积在 120-140 ㎡区间段的户型成交套数占全部成交套数的比重较上月上升了 17 个百分点。 2.4 晋中市榆次区新建商品住宅成交均价分布

　　2019 年 7 月晋中市榆次区新建商品住宅销售均价主要集中在 8000 元/㎡以下，几乎占据了成交市场的一半。成交均价在 10000-12000 元/㎡区间段的项目基本是由晋中恒大华府所售。 2.5 晋中市榆次区新建商品住宅付款方式

　　2019 年 7 月晋中市榆次区新建商品住宅的购房者大多选择银行按揭的方式购房，占比 89%；使用一次性付款方式占比 10%，使用分期付款方式购房占比 1%。 2.6 晋中市榆次区新建商品住宅购房人群 2019 年晋中市榆次区新建商品住宅成交人群客源分布以本市户籍的购房者为主、太原市户籍的购房者为辅，非太原市及晋中市户籍的外来人员占比较上月有明显的降幅。 2.7 晋中市榆次区新建商品住宅销售排行榜

　　2.8 晋中市榆次区住宅市场总结 2019 年 7 月在太原市新建商品住宅清冷、调控政策持续深入的楼市大环境下，晋中市榆次区新建商品住宅市场表现却是平淡中暗藏躁动，供应面积近三个月连续下滑，成交面积也有所下降，成交均价在年后连续上涨，成交项目多集中于榆次区东北部及大学城片区，具体情况如下： 1、虽然晋中市榆次区供求面积环、同比双双下滑，但是从楼查查监测数据来看，近三个月榆次区的新建商品住宅销售去化率都比较高，可见榆次区的楼市市场还是相当火热的。主要是由于：（1）“太榆同城化”的政策红利在近两年越炒越热，尤其是大学城片区，随着各大高端品牌的入驻，榆次区东北部及大学城片区的楼盘居住环境舒适度较高，因此备受购房者认可；（2）太原市的房价调控政策还在深入进行，部分投资者将目光投向了榆次区，而晋中市本市市民又因改善、拆迁等需求将购房目标锁定在了位置好、交通方便、小区配置高的榆次新区，因此提高了榆次区房地产市场的热度。 2、新建商品住宅市场以改善型需求为主。从成交面积结构分布来看，晋中市榆次区新建商品住宅成交面积集中在 120-140 ㎡之间，此面积区间段户型多为 3 居或 4 居，是改善型购房者对居住空间的首要选择。 3、房企对大学城片区新建商品住宅价格预期较为乐观。从近三月住宅类土地成交数据来看，大学城片区成交 3 宗商住用地，其中宗地编号 GK2017-8 的地块位于该片区核心位置，紧邻晋中恒大华府，成交楼面地价 4193 元/㎡，预期该项目建成后房价将达 15000 元/㎡，直接对标恒大华府的市场定位，如果政府再不采取相关措施，那么房企就有可能通过不断挖掘楼市的附加价值，以此让高售价成为现实。 4、客源分布相对稳定，本市购房者是支撑晋中市楼市的主力人群。晋中市户籍人口作为主力购买人群，本月回升至 46%的占比率，较上月增长了 8 个百分点。非山西省户籍人口购买人群占比近三个月稳定在 5%-10%之间。同时，太原市户籍人口及山西省其他地市户籍购买人群占比较去年同期相比均出现明显的增幅。 5、晋中市榆次区新建住宅房价上涨压力依然存在。主要是基于以下原因：（1）从整体供求面积来看，新建商品住宅供应面积逐月下降，虽然成交面积、成交金额、成交套数于 6 月后转而下行，但是近三个月的榆次区新建商品住宅成交总面积依然大于、甚至赶超供应总面积，由此将势必造成榆次区新建商品住宅短期内供不应求的后果，从而加速房价上涨速度；（2）结合近期榆次区住宅类土地供求数据来看，住宅类土地供小于求，供求比接近 1:2，未来住宅类土地入市如若再不积极，商品住宅供应稀缺，就将可能导致商品住宅市场房价中长期处于上涨状态；（3）根据统计局公布的 1-6 月商品住宅施工情况相关数据，晋中市新开工面积同比下降 36.7%，开工时间的缓慢加之市场需求的庞大，可售房源在未来或将难以得到有效保障，从而促使开发商提价销售。就目前而言，近三月晋中市新建住宅均价上涨，环比上涨幅度 7%，同比上涨幅度更加突显，为 22%，对此，应加大住宅类土地供应，敦促购地房企尽快开工，加快可售房源审批流程，让房源尽早入市，以满足市民需求，从而抑制房价过快上涨。对于晋中市榆次区未来楼市的发展，楼查查认为，在短期内住宅类土地供应量没有大幅增加，房屋增量继续减少的情况下，供应端的保守加之晋中市与太原市同步建设的持续，经济发展前景可观，需求端值得期待，供需不平衡势必会导致房价的继续上涨，房屋增值的潜力也会越来越大。