三批次土拍规则有变首拍7宗地预计10月中旬交易中兴路风貌别墅联动价18万
土豆大会 09月08日上海土地公告
近日，上海土地市场发布2023年三批次上半场7宗地块出让公告，总建面99.96万㎡，起拍总价184.59亿元，保证金截止时间为2023年10月9日。
上海2023年第三批集中供应土地明细表（一）
“招挂复合”再现，综合评分总分90分。范围缩小，适用地块主要位于中心城区，如静安不夜城、长宁程家桥、徐汇龙华、宝山大场，主要为商住办以及热度预计较高的纯宅地；入围放宽，由原先的进6进7变为11进10；评分细项微调，增加信用评级、装配式、绿色建筑分数，删除一级物管分数，取消45分受让管理分，今年拿过地的企业不扣分。
土豆君认为“招挂复合”的局部返场，提高了中心城区拿地门槛。一方面保障中心城区项目的品质与交付，另一方面降低中心城区热门地块的热度，对于本就考验运营能力，含大体量商办的地块影响较小，分高的房企更具主动权。
一地一策，竞报“高品质建设”。简单粗暴的摇号只持续了一个批次，2.0就来了，现场竞价采取先竞价格，再竞报绿色建筑及超低能耗建筑和公租房比例，若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。以目前7宗地块的样本量来看，绿建上限均为二星，部分至超低能耗，适老化建设要求主要集中在郊区，无偿移交的公租房上限主要集中在7-8%。
土豆君认为“高品质建设”势在必行，中长期有利于推进本市绿色生态城区建设，短期内可能产生以下影响：土拍流程增加，现场竞价时间延长；投拓人员工作量增加，基于公租房比例不确定，需要准备多套方案备用；土拍热度或下降，绿建、公租直接影响开发企业算账，限地价、限房价前提下，压缩企业利润空间，参加摇号的企业相比二批次或将明显缩减；企业分化加剧，对于资金雄厚的头部企业，竞绿建、公租对他们投地决策影响不会太大，该投的还是会投，对于民企，资金相对紧张，算账能力较弱，结合市场下行的预期，二批次参拍比重已经明显下滑，会让更多民企加入观望大军。加之招拍挂的重启，分高的企业有优先权，分低的企业可能就不参加了。
装标加码全覆盖，2000元/平起步。7幅地块中，静安和长宁地块装标为4000元/平，浦东三林地块为2500元/平，其余地块均为2000元/平。
土豆君认为，装标可能更贴合“高品质建设”，才是购房者最关心的部分。
本次出让的七幅地块，整体质量不如上一批次。而竞品质以及部分地块招挂复合的重启，提高了土拍门槛。预计本次土拍市场热度将下降。
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