【以案释法】农村宅基地交易背后的法律
食品安全与法律网讯(通讯员 阿米那木·赛达买提)宅基地是农村集体经济组织成员享有的特殊性质土地，其买卖受到法律严格限制，关于宅基地卖给非本村人的案例屡见不鲜，那么这种买卖合同是否有效呢?近日，新疆泽普县人民法院就调解了一起这样的案件。
原告吐某系泽普县某镇居民，被告阿某系泽普县某乡村民。2024年，阿某因个人原因准备出售名下位于泽普县某乡的房屋，吐某经朋友介绍准备购买阿某房屋。2024年5月，双方签订了《房屋买卖协议》，吐某支付了55万元购房款，阿某向吐某交付了房屋钥匙。吐某本以为房屋可以过户，结果在办理过程中出现了问题，村委会工作人员告知吐某，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地使用权的转让受到严格限制，特别是不得转让给非本集体经济组织成员。吐某意识到合同可能违反了法律规定后，尝试与阿某进行协商，希望能够退回已付房款，但遭到拒绝。在自行解决无果的情况下，吐某一纸诉状将其告到泽普县人民法院，要求确认《房屋买卖协议》无效，并退还房款55万元。
泽普县人民法院承办法官以案涉房屋建设在农村宅基地上为切入点，对原告吐某和被告阿某进行了详细的法律释明。法官解释道，农村宅基地使用权的转让必须符合法律规定，且需经过相关部门审批。在本案中，原告吐某作为买受人，不属于案涉宅基地所在集体经济组织的成员，因此，该《房屋买卖协议》违反了法律规定，属于无效合同。
经过承办法官的调解，双方达成一致意见，签署了调解协议，阿某当场退还55万元。至此，这场农村宅基地纠纷圆满和解。
宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有较强的身份属性和福利属性。根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，村民对宅基地只享有使用权，基于“房地一体”原则，故将宅基地上的房屋出卖给本村以外的成员不受法律的认可与保护。即便是在同村村民之间流转宅基地使用权，也必须首先征得村集体经济组织和政府部门依法批准。任何单位和个人都不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
第九条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
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