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锐理土拍中梁8750元㎡拿地十陵人居底价连斩金堂两宗地

admin4个月前 (09-29)晋中产业信息14

　　今日，成都郊区5宗共计约292亩土地登上拍卖台，分别位于郫都区、龙泉驿与金堂（原拟出让的六号宗地因故终止拍卖）。

　　现场拍卖席30余人，共有88号、178号、160号、58号、6号等12家房企参与竞拍。

　　一号宗地，纯住宅用地，出让面积约51.58亩，起始楼面价为2000元/㎡，设置有底价。180号中山富浩投资有限公司率先举牌，快速成交，成交价2000元/㎡。

　　二号宗地，纯住宅用地，出让面积约33.49亩，起始楼面价2200元/㎡，设置有底价。同样，举牌之后无人叫价，180号以底价再将本宗地收入囊中。

　　三号宗地，纯住宅用地，出让面积约40亩，起始楼面价7200元/㎡。96号与158号展开了积极争夺，双方互不相让，随后167号、126号与111号入局。多轮举牌之后，主持人宣布调整增加幅度。经过数十轮竞争，本宗地蕞终被158号上海天岑置业有限公司（中梁地产）以楼面地价8750元/㎡斩获，溢价率21.53%。

　　四号宗地，住兼商用地，出让面积约46.58亩，起始楼面价2800元/㎡。蕞终178号成都兴城人居地产投资集团有限公司底价竞得。

　　五号宗地，住兼商用地，出让面积约120.24亩，起始楼面价2800元/㎡。蕞终仍是178号成都兴城人居地产投资集团有限公司以底价摘得该地块。

　　一二号宗地为连襟地块，位于郫都区安德镇，以西正对安德民族贸易市场，以南临彭温路，以东靠近安德镇政府、安德活水公园、西华大学安德校区，距离成灌快速铁路1公里左右。

　　一号宗地净用地面积约34384平方米（计价部分），可开发体量约5.16万方，计算容积率不小于1不大于1.5，成品住宅面积比例应达到60%。另外，①号地块建筑高度不大于24米，临西侧12米规划道路首排应布置不少于一栋建筑高度大于35米且不大于45米的住宅建筑。②号地块为公建配套用地（城市道路），需竞得人配建并无偿移交。

　　二号宗地净用地面积22323平方米（计价部分），容积率不小于1不大于1.5，可开发体量约3.35万方，成品住宅比例应达到60%。①号地块：住宅用地②-1号地块：道路用地②-2号地块：公园绿地③号地块：公园绿地。①号地块：建筑高度不大于24米，临东侧12米规划道路首排应布置不少于一栋建筑高度大于35米且不大于45米的住宅建筑。公建配套部分需竞得人配建并无偿移交。

　　截至统计时间，2018年郫都区共计出让8宗约353亩土地，其中有6宗住宅类用地，成交楼面价为8250元/㎡，即碧桂园拿下的犀浦地块，呈现项目为碧桂园锦熙府。

　　2018年郫都区土地出让情况（截至2018年8月28日）

　　从住宅端来看，2018年第二季度郫都区商品住宅备案均价为8702元/㎡，从2016年下半年开始，供不应求成为常态，库存快速去化，截至上季度末，住宅存量仅约106万方。

　　2017年至2018年7月郫都区商品住宅供销价月度走势

　　今年郫都区出让地块基本都带有附加条件或配建要求，这两宗地也不例外，但相对来说，难度不算特别大，宗地本身也较为方正，易于打造；仅从区域内部看，宗地位置尚可，周边生活氛围较为成熟。

　　并且，根据锐理数据监控，这两宗地是安德镇近三年里首次拍卖住宅用地，上一次则要追溯到2015年2月，彼时成交楼面价600元/㎡；周边基本无在售新房项目，本次出让用地可以一定程度上解渴市场需求。

　　但就区位而言，宗地位于成都二绕外，郫都区与都江堰之间，即使有成灌快铁、213国道、蓉昌高速与彭温路，距离市区较远，生活配套欠缺等问题也客观存在，或将影响开发房企出价积极性。

　　三号宗地位于龙泉驿区十陵街道长灵南路以东、江月东路以北，东三环外侧，靠近十陵立交与成洛大道，距离地铁4号线米，区位优势明显。宗地对面为十陵旧货交易大市场。整体来看，区域界面较为陈旧，商业配套缺乏。但青龙湖湿地公园、十陵森林公园、明蜀王陵等自然人文资源丰富，不失为重要的价值砝码。

　　本宗地净用地面积26667平方米，计算容积率1.5，可开发体量约4万方，建筑密度不大于30%，成品住宅建设不低于80%。出让文件显示，该地块代征绿地景观绿化由竞得者按高标准实施（单价不应低于600元/㎡），所有费用自行承担，建成后对外开放。目前宗地已打围，且地块内部已进行平整。

　　实际上，三号宗地曾于6月出让，但因报名人数不足而流拍，彼时的起拍价为9200元/㎡，刷新了区域起拍价纪录，采取的是“设置底价+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数”方式进行拍卖。如今二度登场，起拍价降至7200元/㎡，去掉了“设置底价”与“竞无偿移交租赁住房”。

　　从2012年到统计时间，十陵仅出让过两宗住宅类用地：一宗呈现项目为中海御湖世家，成交楼面地价为11400元/㎡；一宗即为现在的万科金色成品项目，成交楼面价为2800元/㎡。根据成都市国土局公布的《龙泉驿2018年度国有建设用地供应计划》，预计今年十陵板块还将有土地出让。土地端的集中发力有利于区域快速开发和更新，进一步提升十陵板块价值。

　　正是由于过去几年土地端供应紧缺导致十陵板块商品住宅项目屈指可数。根据锐理数据监控，在近五年里十陵板块有房源成交的项目仅万科金色成品、上龙门、竹林尚书、合谊乐湖，目前存量约3万方。

　　2013年至2018年十陵板块商品住宅供销存量情况（截至2018年7月31日）

　　一方面，虽然地块呈长条形，但很方正，打造难度不大；另一方面，东三环、地铁4号线、青龙湖湿地公园等，区位与配套资源优势突出；并且，从市场层面看，在十陵土地与商品住宅供应短缺的背景下，购房需求积累，急需补货。对近段时间有拿地计划的房企而言，这自然是一次重要的机会。

　　今日金堂拟出让的三宗住兼商用地（注：其中宗地六因故终止出让），总用地面积约279亩，其中两宗超过百亩，容积率均不超过2.2，同时，按照出让要求，用地住宅部分成品住宅（全装修）建设比例均为100%（基本信息如下表所示）。

　　四五号宗地位于金堂县赵镇会馆路以南，西家坝路以北，靠近中河，两公里左右范围内向北有金堂县人民医院，向西靠近蓝光观岭国际，向南则有金堂中学外国语实验学校、四川省金堂中学与金山公园等。

　　出让文件显示，目前两宗地已经打围，内部有土方、杂树杂草、杆线需要竞得人自行处理，项目总建筑高度不大于50米，其中临会馆路的建筑高度不超过18米。

　　四号宗地范围内有电力设施一处（开关站）需按现状予以保留。五号宗地竞得人须按规划、建设条件要求，在出让宗地内出资建设两条连接会馆路与西家坝路、宽度不小于15米的公共通道，并无偿对外开放。

　　原本拟出让的六号宗地位于金堂县赵镇毗河以东，杨柳桥街以西（恒大以西E地块），三面被毗河环绕，东北侧靠近成都恒大世博中心，东南侧临近恒大御景半岛与成都七中育才学校金堂分校，东北面与西南面尚有未成型道路。竞得人在宗地范围内配套建设一个不小于2000㎡的室内农贸市场（设置与地上一、二层），并纳入计容商业建筑面积。同样地，竞得人也需要在宗地内出资建设一条连接杨柳街与滨河路、宽度不小于12米的公共通道，并无偿对外开放。

　　不过，昨日成都市公共资源交易服务中心发布变更公告，编号JT2018-16（宗地六）现因金堂县受“7·11”特大洪灾影响，该宗地所在片区的防洪规划急需完善，防洪标准急待提高，故终止拍卖出让。

　　从土地端看，2016年与2017年金堂均未有住宅用地供应，直到2018年才显现发力之势，截至统计时间，2018年金堂已出让10宗地，包括6宗住宅类用地，全部溢价成交，楼面价纪录也刷新至4200元/㎡，平均楼面价3325元/㎡，平均溢价率24.38%，拿地企业包括保利、金茂、世茂等品牌开发商。2018年，金堂在远郊区域中表现较为抢眼。

　　从住宅端看，近一两年金堂房价一路走高，2018年7月备案均价为6355元/㎡，同比去年上涨58%；在销量方面，近三个月表现较为突出，这与远郊区域热度上升以及5·15新政后中心城区需求外溢有一定关系。据统计，目前金堂商品住宅存量约57万方，处于近两年中的低位。上半年蓝光观岭与恒大御景半岛霸占金堂成交前两把交椅，备案均价分别为6431元/㎡、6562元/㎡。