为践行以人民为中心的发展理念，坚持“以民为本、尊重历史、依法依规、分类处理”原则，妥善解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，保障群众合法权益，近日，永康市发布了《永康市加快解决不动产登记历史遗留问题若干意见（向社会公开征求意见稿）》。

　　为广泛听取社会公众意见，进一步提高行政规范性文件制定质量，现将征求意见稿（草案）全文公布，征求社会各界意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：

　　1.登录市政府门户网站，对征求意见稿（草案）提出意见。

　　2.通过信函的方式将意见寄至：永康市花园大道309号永康市自然资源和规划局，邮编：321300。

　　3.通过电子邮件方式将意见发送至邮箱：。

　　意见反馈截止时间为2023年4月16日。

　　永康市加快解决不动产登记历史遗留问题若干意见

　　根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）文件精神，践行以人民为中心的发展理念，坚持“以民为本、尊重历史、依法依规、分类处理”原则，结合我市实际，妥善解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，保障群众合法权益。现就加快解决不动产登记历史遗留问题提出如下意见：

　　一、妥善解决农村宅基地产权登记历史遗留问题

　　（一）关于农村宅基地使用权面积认定问题

　　农村宅基地使用权面积确认，主要依据《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发[2014]73号）、《永康市人民政府关于加快农村宅基地使用权登记发证工作的通知》（永政发[2010]159号）相关文件规定办理。对登记过程中存在的问题补充认定意见如下：

　　1.1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）发布前，乡镇及以上人民政府或相关部门已批准（处罚）的农村宅基地，实际占地面积及批准（处罚）面积超过140平方米的，在符合“一户一宅”前提下，按140平方米登记确认，超出140平方米部分在不动产登记簿和不动产权利证书记事栏内注记。

　　2.2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号发布前，农村村民未经批准或超过批准面积占用宅基地的，在符合国土空间规划、“一户一宅”的前提下，按照现行农村住房审批的人口限额面积标准，由镇（街）处罚后，补办用地审批手续，按批准面积确定宅基地使用权。

　　3.农村村民超面积建房，不符合补办用地审批手续但又确实无法拆除的，经镇（街）组织认定后，可暂时保留违法超占超建的宅基地及房屋，对经审批或处罚取得的面积可先行进行不动产登记，超占超建部分待旧村改造、拆翻建时予以无偿拆除。不动产登记时能区分超占超建位置的，应当在宗地图中标明超占超建位置和面积；确实无法区分超占超建位置的，应当注明超占超建面积。

　　（二）关于农村房屋所有权确认问题

　　农村房屋所有权确认依据《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政发[2017]43号）的文件精神，按照先确定宅基地使用权、再确定房屋所有权的要求，分不同阶段进行确认：

　　1. 1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民占有宅基地建房且至今未扩建或翻建的，按现有实际建筑面积确定房屋所有权。

　　2.1982年2月13日至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建设的房屋，在1993年11月1日之后未发生变化的：已办理土地证或宅基地已审批且无违法占地的房屋，按现有实际建筑面积确定房屋所有权；宅基地未经批准或超过批准面积的房屋，按已确定的宅基地使用权范围内垂直部分房屋建筑面积确定房屋所有权，超出部分不予确认，在不动产登记簿和不动产权利证书记事栏内注记。

　　3.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》施行至2014年3月27日（浙政办发〔2014〕46号）期间，农民合法宅基地上房屋未经规划审批或超过规划审批面积的，结合房屋现状，在镇规划区范围内不超过4.5层、村庄规划区范围内不超出3.5层确认房屋所有权，其他建筑面积不予确认，在不动产登记簿和不动产权利证书记事栏内注记。农民房屋建筑层次超过六层及以上的，整宗地的宅基地使用权及房屋所有权均不予登记。

　　4. 2014年3月27日后，在已确定或可确定农村宅基地使用权的基础上，需提交规划核实意见后予以登记。

　　（三）关于“一户一宅”的认定标准问题

　　1.1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，农民经依法批准合法取得的多处宅基地，未再申请其他住宅的，不受“一户一宅”限制，准予登记。

　　2.1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施后，农民因继承产生一户多宅的，不受“一户一宅”限制，准予登记。

　　3.在本村有两处及以上宅基地，具有合法权属来源或符合补办条件，合计面积未超过现行农村住房审批的人口限额面积标准的，按“一宅”计算，按“多宅一本证”予以登记。

　　1.农村村民通过司法途径取得本村范围内的宅基地及房屋的，提交判决书、协助执行通知书等司法文书，予以登记。

　　2.1999年1月1日前本村村民之间买卖（调换、赠送）的房屋，买方有三证（房产证、土地证、契证）之一，房屋权属关系变动清晰的，可由买方书面具结并单方申请办理房地一体转移登记，经公示无异议或异议不成立的，核准登记。

　　3.1999年1月1日后本村村民之间买卖（调换、赠送）的房屋，必须符合“一户一宅、限额面积”的要求，经双方当事人申请办理房地一体转移登记。

　　二、妥善解决国有城镇住宅产权登记历史遗留问题

　　2021年1月4日前国有土地上已出售的城镇住宅，工程质量和消防安全符合相关规范的前提下，未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次或转移登记，造成购房人“办证难”，合法权益无法保障的历史遗留问题可按下列问题类型妥善处置。

　　（一）关于无用地手续或用地手续不完善的问题

　　1.政府主导的国有土地上安置房，由开发建设单位或其他办理主体（镇、街）凭项目立项依据或相关选址意见、规划许可、施工许可等证明材料提出申请，按照划拨方式补办用地手续。

　　2.国家机关、国有企事业单位利用自有土地或改变划拨土地原用途建设房改房、集资房的，由开发建设单位凭项目立项依据或土地批准文件、集资文件等证明材料提出申请，可按划拨方式补办用地手续。

　　3.已经办理房屋所有权登记或房屋销售且已交付入住的，因各种原因导致土地手续无法办理或超出原用地红线范围，房屋占用土地的宗地权属界线清晰，权属范围经公告(公示期不少于15个工作日)无异议或异议不成立的，报经市人民政府同意，可以直接按现状用途补办划拨或者协议出让手续。协议出让按现行市场评估价补收土地出让金，出让年限与原出让地块相同。

　　（二）关于规划核实不完善影响登记的问题

　　1.对于因历史原因未办理规划核实手续或手续不完备的，按照规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。2007年2月1日《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》文件实施前，在符合国土空间规划的前提下，经资规部门审核报经市人民政府同意后，可按现状出具规划认定或核实意见，作为不动产登记建设工程符合规划的材料。

　　2.建设项目部分符合规划满足单独楼栋条件的，对符合规划的单独楼栋先行核实，并出具规划核实意见，可将核实意见的书面材料作为建设工程符合规划的材料。

　　3.在原用途为教育、医疗卫生、办公、商业等划拨土地上已建的各类城镇住宅，已取得建设工程规划许可但未按规定及时办理改变土地用途、改变容积率等手续的项目，符合国土空间规划的前提下，处置方案报经市人民政府同意后，可不予处罚，对项目用地和规划许可实地核实后，按现状出具规划认定或核实意见，并附上占用土地红线范围，在补缴现行市场评估价土地出让价款后，办理不动产登记。

　　（三）关于申请主体不清或缺失的问题

　　1.开发建设单位因改组、改制、合并和兼并等原因导致申请主体不清，或因企业注销等原因造成申请主体灭失的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理，没有承继单位或上级主管部门的，可由市人民政府指定的机构、组织代为申请不动产登记，经公告(公示期不少于15个工作日)无异议或异议不成立的，按要求办理不动产登记。

　　2.国有土地上已建成入住、申请材料齐全、权属清晰无争议的商品房、单位自建成套住房、保障性住房、拆迁安置房等开发建设项目，开发企业或有关单位灭失的，原开发建设单位已办理首次登记的，购房人可单方申请不动产登记；原开发建设单位未办理首次登记的，经公告15个工作日无异议或异议不成立，申请登记所需材料符合要求的，首次登记与转移登记一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。

　　3.已分别办理房产证、土地证，因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房地权利主体不一致的，经查阅登记簿，房屋权属关系变动清晰的，可由房屋所有权人书面具结并单方申请办理房地一体的不动产登记，经公告(不少于15个工作日)无异议或异议不成立的，核准登记并在登记簿中对相关情况予以记载。原土地使用权证书无法收回的，由不动产登记机构在门户网站上公告废止。对于土地使用权多次转移、已登记的房屋所有权未同步转移的，可参照办理。

　　（四）关于竣工验收、消防验收手续不完善的问题

　　1.建设工程项目质量和消防验收合格但未办理竣工验收备案手续，凭参建单位有效验收材料、工程质量监督报告等材料，经住建部门审核出具符合竣工验收的意见后，可办理不动产登记。

　　2.对因各种原因确无法取得竣工验收备案结果的，按各地建筑工程“竣工测验合一”改革工作的要求，由涉及专项验收的相关单位对项目出具的联合审查备案意见，可作为房屋已竣工的材料。

　　3.2007年2月1日《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》文件施行前，施工手续不全、施工技术资料缺失或相关建设主体缺失等原因无法办理竣工验收备案证明、建设工程消防验收意见书(备案凭证)的，由开发建设单位或其他申请主体委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构和消防专业技术服务机构分别进行房屋质量安全鉴定和消防安全评估，住建部门对房屋质量安全鉴定合格报告书进行认定或备案，对消防安全评估报告书进行审查并出具认定意见，可办理不动产登记。

　　1.开发建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款或欠缴税费，房屋已销售且入住的，报经市人民政府同意，按照“证缴分离”的原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记；房屋尚未入住的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

　　2.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋住宅用途并以改变后用途延续使用的，按现行市场评估价补缴不同用途的土地出让金差价后，按改变后的用途申请办理不动产登记。

　　3.2013年10月1日前竣工的住宅，房屋所有权未经产权登记，并已取得用地及规划审批手续，但存在超过用地批准面积和规划审批面积，不符合补办审批手续但又确实无法拆除的，对超占超建部分形成认定处置意见，仅对符合规划部分出具规划核实意见，由土地使用者作出“规划实施或城市建设需要时，自愿主动退回多占用地，并无偿拆除超建建筑物”的承诺后，超占超建部分不予处罚补办，不动产登记时能区分超占超建位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明位置和面积；未能区分超占超建位置的，应当注明面积，在不动产登记簿和证书附记栏予以记载。

　　三、妥善解决工业企业产权登记历史遗留问题

　　（一）关于国有出让工业用地少批多建问题

　　1.工业项目经批准使用国有建设用地，存在少批多建行为，超占面积在批准面积10%以内、不超过2000平方米，且第二次土地调查时（2009年12月31日）现状为建设用地的，在符合国土空间规划前提下，报经市人民政府同意后，对少批多建行为进行行为处罚后，直接按现行市场评估价补缴土地出让金。超占部分地上建筑物，满足消防、工程质量的规范要求的，可由原使用者按建筑物评估价格20%回购，予以办理不动产登记，规划指标按原工业用地控制。

　　2.工业项目小部分土地侵占国有或集体土地，因规划不相符无法列入遗留问题处理范围，但当前正在生产利用，由土地使用者作出“规划实施或城市建设需要时，自愿主动退回多占用地，并无偿清除地上建筑物”的承诺后，可对合法用地部分进行竣工验收，予以办理不动产登记。

　　3.已分别办理房屋所有权和土地使用权登记，两证合一时，房屋超出原用地红线范围的，报经市人民政府同意，可以按现状用途补办协议出让手续，不需对建筑物没收作价处理，直接按市场评估价补收土地出让金，出让年限与原出让地块相同。

　　（二）关于规划核实不完善影响登记的问题

　　1.2009年12月31日前已取得建设用地使用权的地上建筑物，对于因历史原因未办理规划核实手续或手续不完备，按照规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。2007年2月1日《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》文件施行前的，在符合国土空间规划的前提下，报经市人民政府同意后，经处罚后可按现状在不超过该地块控制指标的前提下出具规划认定或核实意见，作为不动产登记建设工程符合规划的材料。

　　2.工业项目已办理规划许可，但存在移位、局部扩建（扩建建筑面积在批准建筑面积5%以内、不超过500平方米），或内部结构调整不按设计图纸施工的情形：经规划认定属尚可采取改正措施消除规划影响的，可免于处罚，由设计单位出具变更联系单及图审单位意见确定符合相关设计规范，并对调整后的总平面图进行公示，公示10个工作日无异议后，直接规划核实确认。

　　3.工业项目既未取得建设工程规划许可证，也未取得建筑工程施工许可证擅自建设，在满足消防、工程质量安全等规范要求，规划主管部门认定属尚可采取改正措施消除规划影响的，可放宽工业厂区建筑间距要求，在征得相邻业主同意的前提下，经综合行政执法局或相关部门依法处罚后，根据联合审查意见及行政处罚决定书等材料予以补办相关规划手续。

　　1.工业项目已发国有土地使用证或不动产权证未登记房屋面积信息，建筑物因各种原因未办理或无法办理所有权登记的，可办理土地使用权抵押登记。

　　2.司法处置的国有出让工业用地，按《低效用地整治实施意见》办理相关手续后，以出让红线及确定的土地使用权面积直接办理转移登记。

　　3.工业项目因竣工验收、消防验收手续不完善影响不动产登记的，可参照国有土地上城镇住宅产权登记历史遗留问题相关条款执行。

　　四、建立遗留问题处置工作会商机制

　　（一）会商机制。根据工作需要，建立市不动产登记历史遗留问题工作会商机制，不定期研究有关单位提交的不动产登记历史遗留问题处置意见，召集人由市政府相关领导担任，成员由市人民法院、综合执法、资规、建设、信访、税务、银保监永康组等部门负责人组成。

　　（二）职责任务。会商机制的主要任务是研究制定我市不动产登记历史遗留问题的配套政策，听取各成员单位工作开展情况、存在问题，研究有关单位提出的疑难问题并提出解决措施等。各成员单位按照职责认真落实会商会议确定的工作任务和议定事项。

　　对未列入本意见处理范围的国有土地上已经出售的工业、商业、办公等房屋涉及历史遗留问题，可参照本意见制定的处理办法和议事机制，通过“一事一议”的方式研究解决。

　　一审：应栩漪     二审：应芳蒙   终审：蒋中意

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