Q2产办运营力20强！政策加力提效助力产业园区加速落地｜睿和研究
继一季度山东、成都、云南等地推行二季度河南、海南、佛山、黑龙江等省市也陆续出台推行“标准地”相关政策，以“亩产论英雄”成普遍趋势，反映出各地政府对于产业升级的迫切诉求。在高质量发展成为宏观导向时，产业地产行业服务于区域产业升级是未来的核心方向与最大机遇。
二季度产业地产主要的关键词为“效率”和“速度”。
首先标准地仍是政策热词，继一季度山东、成都、云南等地推行“标准地”出让，二季度河南、海南、佛山、黑龙江等省市也陆续出台推行“标准地”相关政策，各地标准地政策的出台使得传统的一些弹性谈判空间缩小，但是长期来看，工业用地标准地的出让是提升各地工业用地土地使用效率的重要抓手。
在速度方面，4月份，江苏和佛山出台的产业地产相关政策都提出要实现“拿地即开工”，保障重大产业项目的快速落地。
资料来源：公开资料，睿和智库整理
资料来源：公开资料，睿和智库整理
3、工业用地成交情况：交易活跃，继3月以来持续升温
二季度全国工业用地总成交建设用地面积3.78亿平方米，规划建筑面积5.07亿平方米，较一季度3.02亿、4.05亿平方米环比增长25.10%、25.05%。继一季度3月以来工业用地成交持续升温，全国交易更加活跃。
表3：二季度全国工业用地成交情况
数据来源：亿翰产业研究中心、睿和智库整理
二季度，全国工业用地成交总数为8231宗，其中产业企业拿地占比83.48%，政府平台占比为13.34%，产业地产商占比为1.02%。
表4：二季度全国工业用地成交结构
数据来源：亿翰产业研究中心、睿和智库整理
4、产业园区公募REITs受不同程度冲击
表5：产业园区公募REITs基本情况
数据来源：wind、睿和智库整理
从REITs项目营业收入和EBITDA的完成度看，东吴苏园产业园由于二季度营业收入的大幅回落，导致上半年的营业收入以及EBITDA完成度偏低；相比之下，得益于一季度的良好表现，其余三单产业园区REITs整个上半年的完成度不差。
表6：2021年产业园区REITs财务情况
数据来源：wind、睿和智库整理
二季度受疫情影响，产业园REITs均受到不同程度冲击，部分租户出现运营压力，客户承租能力下降，蛇口产园、张江光大园、建信中关村三支REITs项目出租率均出现下降，从而影响租金收入，导致运营情况不及预期。
另一方面，为了支持园区内的小微企业以及个体工商户，东吴苏园产业园、博时蛇口产业园和建信中关村均采取了一定的租金减免措施，减免金额分别达到8147.1万元、2272.66万元和2288.68万元。其中，东吴苏园产业园的减免金额较高，或是其二季度营收大幅回落的原因。
表7：产业园区REITs经营情况
数据来源：wind、睿和智库整理
1、张江高科：根据张江高科2022年上半年业绩公告，上半年，公司实现租赁业务收入3.8亿元，较上年基本持平，销售收入9.47亿元，总体保持平稳，产业投资业务稳步推进。
2022年上半年，张江高科下属合营企业持有的金融资产度市价下跌造成当期投资损失约3.99亿元，导致2022年上半年实现归属于上市公司股东的净利润预计同比下降98.8%到98.6%，为1986万元到2378万元。
2、中南高科：据睿和智库不完全统计，中南高科2022年上半年在全国范围内的新开工、新交付、新开园项目已累计达到 30余座，典型项目如中南高科西安临空产业港、中南高科晋中智造未来城等，都入列所在省市的重点工程，引发市场广泛关注。
3、招商蛇口：根据招商蛇口2022年半年度业绩预告，报告期内，公司预计归属于上市公司股东的净利润15亿元-21亿元，同比下降50.60%-64.71%，归母净利润下降主要原因为报告期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。
表8：产业园区运营企业运营力指标体系
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。
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