外光华107亩宅地待拍:毗邻泡小、石室刷新区域起拍地价
7月20日,成都市公共资源交易服务中心公告了15宗涉宅用地,将于8月15日上下午分四场拍卖。其中青羊区外光华板块供应约107 亩大地块,极具看点。
近年来,外光华逐渐成为青羊新城的主力改善板块,建发央著、中国铁建锦樾、中国铁建青羊樾府、华润置地鼎信长城锦官和鸣等项目,颇得市场的认可。
实探之后,小全全认为外光华位于青羊新城核心区域,周边高端产业园区环绕,叠加优质教育资源加持,生活配套醇熟,城市价值正处于爆发期。待出让地块为主城区难得的百亩大盘,值得房企重点关注。
宗地位置:青羊区蔡桥街道红碾社区6组,华严社区6、7组
地处青羊新城核心点位,产业发展强劲
宗地位于西三环以外的青羊新城。截止到2022年底,区域已引进126家航空产业企业,实现航空产业主营业务收入760亿元,片区“一心一城、多园多点”总体布局全面呈现。
宗地所在位置属于青羊新城中心。地块2公里范围内,分布着青羊区重点发展的多个产业园区,即日月大道两侧的青羊工业总部基地、青羊总部经济基地、青羊航空产业园,光华大道南侧的四川国际创新设计产业园,将有更多的产业人口聚集。
其中,与地块仅一路之隔的青羊总部经济基地,总投资约93亿元,共分为六期开发,目前一二期已投入运营,三四期正在建设中。光华大道以南的四川国际创新设计产业园,规划面积约700亩,拟投资100亿,一期建设用地203亩,是目前国内蕞大的以创意科技为主题的产业园区。
位于光华大道南侧在建中的四川国际创新设计产业园
待出让地块旁边在建中的青羊总部经济基地项目
地块西侧、北侧均为待出让土地,东侧为社区中心和三所学校,南侧为中铁建青羊樾府项目。目前地块已打围,内有杂树杂草、土方建渣等。
地块周边2公里范围内,各项公建配套完善,生活氛围较为醇熟。
宗地交通出行便捷,通过日月大道、光华大道、绕城高速与三环路等城市主干道可速达全城。地块距离地铁4号线米,在步行可达范围内。同时,地块旁的光华北八路和光华西一路均已竣工,即将交付使用。
教育向来是青羊区的金字招牌,宗地周边已有多所优质学校呈现。地块东侧即是金沙幼儿园红碾园、泡桐树小学(桐欣校区)、石室中学(红碾校区)三所学校。目前,石室中学尚未投入使用。此外,周边2公里范围内还有草堂小学(子美校区)、青羊实验中学(光华校区)等学校。
根据2023年青羊区学校划片,宗地所在区域对口学校为草堂小学(子美校区)、泡桐树小学(桐欣校区)、树德中学(弘毅校区)等学校。其中,泡桐树小学(桐欣校区)与本部是“一校两区”的关系,是泡桐树小学直属校区。草堂小学(子美校区)于2016年开办,由草堂小学本部领办,实行一校两区管理模式。
在建中的石室中学(红碾校区)实拍
宗地毗邻中坝商圈,主要商业均分布于地铁4号线中坝站附近。包括中铁西城新天地、西环广场、鹏瑞利青羊广场,已招引了盒马鲜生、MUJI、迪卡侬等商家,零售、餐饮、娱乐等一应俱全。此外,沿日月大道向东约2公里外,还有青羊万达和西环壹方里,能够提供更加丰富的消费体验场景。
在医疗配套方面,宗地距离成都市妇女儿童中心医院约1公里,该医院目前正在扩建中。
生态资源方面,地块周边现有同瑞园、FF体育公园、非遗博览园、环城生态带等生态配套。其中距离地块约400米有1处占地面积约29亩的小游园,约1公里处占地面积约88亩的同瑞园,均是茶余饭后休闲的好去处。另据2022年7月区域控规修改方案显示,地块西侧约300米、光华北十路西侧,有一处规划面积约420亩的生态公园,目前正在筹建中。
近三年来,地块周边1.5公里范围内共成交4宗涉宅用地,且均为溢价成交。尤其是在2022年成都三批次集中土拍中,区域诞生了该批次44宗土地中唯二溢价的两宗地块,使该片区一时成为市场关注的焦点。
目前,四宗土地均已入市。其中,建发央著地块成交楼面价13700元/㎡,项目住宅部分已售罄,参考单价约2.8-3.15万元/㎡。华润置地鼎信长城锦官和鸣地块成交楼面价16600元/㎡,项目首开即取得5亿成交佳绩,现仅剩少量房源在售,参考价约3-3.38万元/㎡。中国铁建青羊樾府地块成交楼面价16400元/㎡,参考价约2.82-3.67万元/㎡。中国铁建锦樾地块成交楼面价15500元/㎡,参考价约3.1-3.58万元/㎡。
待出让宗地起始楼面价16900元/㎡,清水限价32000元/㎡,起拍楼面地价及住宅清水限价较此前出让地块均有所提高,但仍为房企开发预留了相对充足的利润空间。
同时,地块体量较大,占地面积达107亩,且为纯住宅用地,将是主城又一难得的百亩大盘。拿地房企可考虑打造高端改善产品,不过也较为考验拿地企业的资金实力和操盘手艺。
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